Τακτοποίηση Αυθαιρέτων και Μεταβίβαση Ακινήτου
Πέμπτη, 07 Σεπτέμβριος 2023.
Η πολεοδομική νομοθεσία και η μεταβίβαση ακινήτων έχουν υποστεί αλλαγές τα τελευταία χρόνια προκειμένου να κατοχυρωθεί και προστατευθεί η ιδιοκτησία. Η νομοθεσία τακτοποίησης αυθαιρέτων
συνδέεται με την πολεοδομική νομοθεσία και κτηματολόγιο εξασφαλίζοντας την ιδιοκτησία των εντίμων πολιτών από παραβατικές πρακτικές.
Για να μεταβιβάσει κάποιος ακίνητο, πρέπει πρώτα να τακτοποιήσει τυχόν αυθαίρετα τμήματα της οικοδομής, να δηλώσει το πραγματικό εμβαδόν στο Δήμο, στην εφορία μέσω του Ε-9 και κτηματολόγιο. Σε πολλές περιπτώσεις, πρέπει επίσης να πραγματοποιηθεί μονομερής τροποποίηση της Συστάσεως Οριζοντίου Ιδιοκτησίας για να ολοκληρωθεί η διαδικασία.
Η διαδικασία είναι πολύπλοκη και χρονοβόρα και ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποταθεί σε μηχανικό ο οποίος θα είναι συντονιστής της διαδικασίας και σε στενή συνεργασία με άλλους επαγγελματίες όπως δικηγόρο, λογιστή και συμβολαιογράφο να ολοκληρωθεί η διαδικασία. Ο μηχανικός θα πρέπει να είναι καλός γνώστης της πολεοδομικής νομοθεσίας του Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ) του 1973, του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ) του 1985 καθώς και του ισχύοντος νόμου Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ).
Προτείνεται η δημιουργία αφιλοκερδούς υπηρεσίας εξυπηρέτησης των πολιτών από τους Δήμους όπου εθελοντικά μηχανικοί θα παρέχουν συμβουλές και οδηγίες σχετικά με τη Τακτοποίηση Αυθαιρέτων, κατ’ επέκταση και για πολεοδομικά θέματα στο μέλλον, κατευθύνοντας τους ενδιαφερομένους στις σωστές ενέργειες. Αυτό θα βοηθήσει τους πολίτες να αντιμετωπίζουν σωστά το Αυθαίρετο και να αποφεύγουν λάθη τα οποία αυξάνουν το κόστος, τον χρόνο και τη ταλαιπωρία τους.
Αναλυτικότερα
Η πολεοδομική νομοθεσία και η τακτοποίηση αυθαιρέτων "ταυτίζονται" και κινούνται παράλληλα με το ΝΟΚ (νέο οικοδομικό κανονισμό) εξασφαλίζοντας τον ιδιοκτήτη και το ιδιοκτησιακό καθεστώς και αυτό σε σχέση πάντα με τη δημιουργία κτηματολογίου.
Ένα σύνηθες φαινόμενο, επί παραδείγματι είναι να έχει εκδοθεί κάποιου είδους Οικοδομική Άδεια στο παρελθόν για λυόμενο οίκημα 50 τετραγωνικών, στην πραγματικότητα το εμβαδόν να είναι 132 m², στην εφορία δηλωμένο 70 m² και στην ΔΕΗ δηλωμένα 83 m². Αυτό το φαινόμενο έχει πλέον εξαλειφθεί (η θα έπρεπε να έχει εξαλειφθεί) και όλα τα τακτοποιημένα ακίνητα είναι δηλωμένα σωστά. Οι πλατφόρμες των Υπουργείου Οικονομικών, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και του Κτηματολογίου επικοινωνούν και αντλούν η μία πληροφορίες από την άλλη, με αποτέλεσμα να συσχετίζουν και να εντοπίζουν ακίνητα των οποίων το εμβαδόν είναι δηλωμένο διαφορετικά.
Αυτο επιτυγχάνεται πολύ απλά διότι στο Έψιλον 9 όπου δηλώνονται τα ακίνητα, στην τελευταία στήλη δεξιά δηλώνεται ο αριθμός παροχής ρεύματος ο όποιος δηλώνεται και στην τακτοποίηση αυθαιρέτου τον οποίο προφανώς γνωρίζει η ΔΕΗ, και μέσω της ΔΕΗ και οι Δήμοι.
Είχε ανακοινώσει η κυβέρνηση πριν μερικά χρόνια "δήλωσε το να το σώσεις" προφανώς αυτό εννοούσαν. Είναι ένα από τα λίγα θέματα όπου όλες οι κυβερνήσεις συμφώνησαν σιωπηλά.
Προκειμένου η όποια μεταβίβαση – δικαιοπραξία ακινήτου ή έκδοση βεβαίωσης από το Δήμο για ακίνητο, απαιτεί:
Όσο πιο πολύπλοκη είναι μία περίπτωση τόσο πιο δαιδαλώδης είναι η διαδικασία και ουσιαστικά τρομερά χρονοβόρος.
Συντονιστής των όποιων ενεργειών είναι ο Μηχανικός που θα αναλάβει να φέρει σε πέρας τη διαδικασία χωρίς να είναι σε θέση να εκτιμήσει το χρόνο που θα απαιτηθεί. Εξαρτάται πάντα από τη βοήθεια των ιδιοκτητών και τη συνεργασία με άλλους επαγγελματίες όπως Δικηγόρος, Συμβολαιογράφος, λογιστής και υπηρεσίες.
Συνήθως οι αυθαιρεσίες σε πολυώροφα κτίρια είναι απλές όπως κλείσιμο ενός ημιυπαιθρίου χώρου, πρόστιμο το οποίο είναι μικρό.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ
Εάν είχε δομηθεί νόμιμα ο Ημιυπαίθριος Χώρος 25 m² ο οποίος έχει κλείσει Αυθαίρετα και η αξία ανά m2 νεόδμητης κατοικίας ανέρχεται στα 4000 € το κόστος του ακινήτου θα ήταν 100.000 € παραπάνω από το ποσό που έχει ήδη καταβάλει ο ιδιοκτήτης, ΠΙΘΑΝΩΣ ποσό προτρεπτικό για την αγορά ακινήτου ( τα 100000€ αφορούν την έκδοση οικοδομικής αδείας, να πληρωθεί ΙΚΑ, συμβολαιογραφικά, έξοδα μεταβίβασης και υποθηκοφυλακείου και εν γένει άλλα έξοδα, ενώ η τακτοποίηση θα κοστίσει την αμοιβή του μηχανικού και ένα ποσό ανάλογα με τη περίπτωση, από 250 € έως 7500 €, ποσό αμελητέο.
Με τη Τακτοποίηση Αυθαιρέτου διασφαλίζεται το ακίνητο και μπορεί κάποιος να προχωρήσει σε οποιαδήποτε δικαιοπραξία επί αυτού.
Επειδή κάθε περίπτωση είναι τελείως διαφορετική για κάθε ακίνητο και επειδή η νομοθεσία είναι δαιδαλώδης και επειδή οι νόμοι δεν είναι δυνατόν να προβλέπουν όλες τις περιπτώσεις, ο γνωστός νόμος Αυθαιρέτων 4495 του 17 να έχει αλλάξει περίπου 43 φορές από την ημερομηνία της αρχικής δημοσιεύσεις του.
Αυτό σημαίνει ότι γίνονται αλλαγές περίπου κάθε δύο μήνες, από εκδόσεως του, με ότι αυτό μπορεί να σημαίνει για τους μηχανικούς που τον εφαρμόσουν διότι πρέπει να αφιερώνουν απίστευτα πολύ χρόνο προκειμένου να είναι ενήμεροι. Επίσης επικρατεί μεγάλη σύγχυση ( άρθρα τα οποία ίσχυαν προγενέστερα να έχουν αντικατασταθεί ) από την συνεχή επικαιροποίηση του νόμου προκειμένου να αντιμετωπισθούν νομικά και ιδιοκτησιακά κολλήματα και τα ακίνητα που είχαν μπλοκαριστεί να αποδεσμευθούν.
Η δε διαδικασία προκειμένου να συλλεχθούν όλα τα έγγραφα μπορεί να είναι απλή ή δαιδαλώδης και χρονοβόρος κάποιες φορές όταν δεν υπάρχουν αντίγραφα φάκελων στην πολεοδομία δυσχεραίνοντας την διαδικασία τακτοποίηση αυθαιρέτου.
Συνίσταται ο ιδιοκτήτης να έρθει σε επαφή με Μηχανικό προκειμένου να του υποδείξει όλα τα έγραφα που απαιτούνται προκειμένου να τα μελετήσει, να γίνει αυτοψία απο το Μηχανικό για να έχει μία πρώτη εικόνα του τι πρέπει να γίνει και να ξεκινήσει η διαδικασία τακτοποίησης.
Προτείνω να δημιουργηθεί μία Αφιλοκερδής Υπηρεσία Εξυπηρέτησης των δημοτών στα γραφεία του Δήμου, στελεχωμένη από ΕΘΕΛΟΝΤΕΣ μηχανικούς, ώστε οι πολίτες ενημερώνονται από Μηχανικούς πως πρέπει να αντιμετωπίσουν θέματα Τακτοποίησης Αυθαιρέτων και από εκεί και πέρα μέσω μηχανικού της επιλογής τους να ακολουθηθεί η σύσταση φακέλου Αυθαιρέτου και η διεκπεραίωση του.
Αν η εισήγηση της εθελοντικής παροχής από Μηχανικούς είναι επιτυχής και βρει ανταπόκριση από τους πολίτες θα μπορούσε να επεκταθεί και για άλλα θέματα ΟΧΙ μόνο Τακτοποίησης Αυθαιρέτων αλλά για όποιο πολεοδομικό Θέμα τους απασχολεί έτσι ώστε να κατευθύνονται σωστά.
Δυστυχώς συμπολίτες μας δεν συμβουλεύονται τον καθ΄ ην αρμόδιο επαγγελματία, αλλά ρωτώντας τυχαία δεξιά - αριστερά φίλους ή γνωστούς αποκομίζουν λάθος εικόνα για θέματα που τους απασχολούν και όχι μόνο αυτό, γίνονται άστοχες ενέργειες οι οποίες αυξάνοντας το κόστος και τη ταλαιπωρία.
Για να μεταβιβάσει κάποιος ακίνητο, πρέπει πρώτα να τακτοποιήσει τυχόν αυθαίρετα τμήματα της οικοδομής, να δηλώσει το πραγματικό εμβαδόν στο Δήμο, στην εφορία μέσω του Ε-9 και κτηματολόγιο. Σε πολλές περιπτώσεις, πρέπει επίσης να πραγματοποιηθεί μονομερής τροποποίηση της Συστάσεως Οριζοντίου Ιδιοκτησίας για να ολοκληρωθεί η διαδικασία.
Η διαδικασία είναι πολύπλοκη και χρονοβόρα και ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποταθεί σε μηχανικό ο οποίος θα είναι συντονιστής της διαδικασίας και σε στενή συνεργασία με άλλους επαγγελματίες όπως δικηγόρο, λογιστή και συμβολαιογράφο να ολοκληρωθεί η διαδικασία. Ο μηχανικός θα πρέπει να είναι καλός γνώστης της πολεοδομικής νομοθεσίας του Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ) του 1973, του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ) του 1985 καθώς και του ισχύοντος νόμου Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ).
Προτείνεται η δημιουργία αφιλοκερδούς υπηρεσίας εξυπηρέτησης των πολιτών από τους Δήμους όπου εθελοντικά μηχανικοί θα παρέχουν συμβουλές και οδηγίες σχετικά με τη Τακτοποίηση Αυθαιρέτων, κατ’ επέκταση και για πολεοδομικά θέματα στο μέλλον, κατευθύνοντας τους ενδιαφερομένους στις σωστές ενέργειες. Αυτό θα βοηθήσει τους πολίτες να αντιμετωπίζουν σωστά το Αυθαίρετο και να αποφεύγουν λάθη τα οποία αυξάνουν το κόστος, τον χρόνο και τη ταλαιπωρία τους.
Αναλυτικότερα
Η πολεοδομική νομοθεσία και η τακτοποίηση αυθαιρέτων "ταυτίζονται" και κινούνται παράλληλα με το ΝΟΚ (νέο οικοδομικό κανονισμό) εξασφαλίζοντας τον ιδιοκτήτη και το ιδιοκτησιακό καθεστώς και αυτό σε σχέση πάντα με τη δημιουργία κτηματολογίου.
Ένα σύνηθες φαινόμενο, επί παραδείγματι είναι να έχει εκδοθεί κάποιου είδους Οικοδομική Άδεια στο παρελθόν για λυόμενο οίκημα 50 τετραγωνικών, στην πραγματικότητα το εμβαδόν να είναι 132 m², στην εφορία δηλωμένο 70 m² και στην ΔΕΗ δηλωμένα 83 m². Αυτό το φαινόμενο έχει πλέον εξαλειφθεί (η θα έπρεπε να έχει εξαλειφθεί) και όλα τα τακτοποιημένα ακίνητα είναι δηλωμένα σωστά. Οι πλατφόρμες των Υπουργείου Οικονομικών, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και του Κτηματολογίου επικοινωνούν και αντλούν η μία πληροφορίες από την άλλη, με αποτέλεσμα να συσχετίζουν και να εντοπίζουν ακίνητα των οποίων το εμβαδόν είναι δηλωμένο διαφορετικά.
Αυτο επιτυγχάνεται πολύ απλά διότι στο Έψιλον 9 όπου δηλώνονται τα ακίνητα, στην τελευταία στήλη δεξιά δηλώνεται ο αριθμός παροχής ρεύματος ο όποιος δηλώνεται και στην τακτοποίηση αυθαιρέτου τον οποίο προφανώς γνωρίζει η ΔΕΗ, και μέσω της ΔΕΗ και οι Δήμοι.
Είχε ανακοινώσει η κυβέρνηση πριν μερικά χρόνια "δήλωσε το να το σώσεις" προφανώς αυτό εννοούσαν. Είναι ένα από τα λίγα θέματα όπου όλες οι κυβερνήσεις συμφώνησαν σιωπηλά.
Προκειμένου η όποια μεταβίβαση – δικαιοπραξία ακινήτου ή έκδοση βεβαίωσης από το Δήμο για ακίνητο, απαιτεί:
- πρώτα να γίνει τακτοποίηση των αυθαιρέτων τμημάτων του ακινήτου,
- κατόπιν πρέπει να δηλωθεί το πραγματικό Εμβαδόν στην ΔΕΗ
- να δηλωθεί σωστά στην εφορία στο Έψιλον 9
- και τελικά στο Κτηματολόγιο
Όσο πιο πολύπλοκη είναι μία περίπτωση τόσο πιο δαιδαλώδης είναι η διαδικασία και ουσιαστικά τρομερά χρονοβόρος.
Συντονιστής των όποιων ενεργειών είναι ο Μηχανικός που θα αναλάβει να φέρει σε πέρας τη διαδικασία χωρίς να είναι σε θέση να εκτιμήσει το χρόνο που θα απαιτηθεί. Εξαρτάται πάντα από τη βοήθεια των ιδιοκτητών και τη συνεργασία με άλλους επαγγελματίες όπως Δικηγόρος, Συμβολαιογράφος, λογιστής και υπηρεσίες.
Συνήθως οι αυθαιρεσίες σε πολυώροφα κτίρια είναι απλές όπως κλείσιμο ενός ημιυπαιθρίου χώρου, πρόστιμο το οποίο είναι μικρό.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ
Εάν είχε δομηθεί νόμιμα ο Ημιυπαίθριος Χώρος 25 m² ο οποίος έχει κλείσει Αυθαίρετα και η αξία ανά m2 νεόδμητης κατοικίας ανέρχεται στα 4000 € το κόστος του ακινήτου θα ήταν 100.000 € παραπάνω από το ποσό που έχει ήδη καταβάλει ο ιδιοκτήτης, ΠΙΘΑΝΩΣ ποσό προτρεπτικό για την αγορά ακινήτου ( τα 100000€ αφορούν την έκδοση οικοδομικής αδείας, να πληρωθεί ΙΚΑ, συμβολαιογραφικά, έξοδα μεταβίβασης και υποθηκοφυλακείου και εν γένει άλλα έξοδα, ενώ η τακτοποίηση θα κοστίσει την αμοιβή του μηχανικού και ένα ποσό ανάλογα με τη περίπτωση, από 250 € έως 7500 €, ποσό αμελητέο.
Με τη Τακτοποίηση Αυθαιρέτου διασφαλίζεται το ακίνητο και μπορεί κάποιος να προχωρήσει σε οποιαδήποτε δικαιοπραξία επί αυτού.
Επειδή κάθε περίπτωση είναι τελείως διαφορετική για κάθε ακίνητο και επειδή η νομοθεσία είναι δαιδαλώδης και επειδή οι νόμοι δεν είναι δυνατόν να προβλέπουν όλες τις περιπτώσεις, ο γνωστός νόμος Αυθαιρέτων 4495 του 17 να έχει αλλάξει περίπου 43 φορές από την ημερομηνία της αρχικής δημοσιεύσεις του.
Αυτό σημαίνει ότι γίνονται αλλαγές περίπου κάθε δύο μήνες, από εκδόσεως του, με ότι αυτό μπορεί να σημαίνει για τους μηχανικούς που τον εφαρμόσουν διότι πρέπει να αφιερώνουν απίστευτα πολύ χρόνο προκειμένου να είναι ενήμεροι. Επίσης επικρατεί μεγάλη σύγχυση ( άρθρα τα οποία ίσχυαν προγενέστερα να έχουν αντικατασταθεί ) από την συνεχή επικαιροποίηση του νόμου προκειμένου να αντιμετωπισθούν νομικά και ιδιοκτησιακά κολλήματα και τα ακίνητα που είχαν μπλοκαριστεί να αποδεσμευθούν.
Η δε διαδικασία προκειμένου να συλλεχθούν όλα τα έγγραφα μπορεί να είναι απλή ή δαιδαλώδης και χρονοβόρος κάποιες φορές όταν δεν υπάρχουν αντίγραφα φάκελων στην πολεοδομία δυσχεραίνοντας την διαδικασία τακτοποίηση αυθαιρέτου.
Συνίσταται ο ιδιοκτήτης να έρθει σε επαφή με Μηχανικό προκειμένου να του υποδείξει όλα τα έγραφα που απαιτούνται προκειμένου να τα μελετήσει, να γίνει αυτοψία απο το Μηχανικό για να έχει μία πρώτη εικόνα του τι πρέπει να γίνει και να ξεκινήσει η διαδικασία τακτοποίησης.
Προτείνω να δημιουργηθεί μία Αφιλοκερδής Υπηρεσία Εξυπηρέτησης των δημοτών στα γραφεία του Δήμου, στελεχωμένη από ΕΘΕΛΟΝΤΕΣ μηχανικούς, ώστε οι πολίτες ενημερώνονται από Μηχανικούς πως πρέπει να αντιμετωπίσουν θέματα Τακτοποίησης Αυθαιρέτων και από εκεί και πέρα μέσω μηχανικού της επιλογής τους να ακολουθηθεί η σύσταση φακέλου Αυθαιρέτου και η διεκπεραίωση του.
Αν η εισήγηση της εθελοντικής παροχής από Μηχανικούς είναι επιτυχής και βρει ανταπόκριση από τους πολίτες θα μπορούσε να επεκταθεί και για άλλα θέματα ΟΧΙ μόνο Τακτοποίησης Αυθαιρέτων αλλά για όποιο πολεοδομικό Θέμα τους απασχολεί έτσι ώστε να κατευθύνονται σωστά.
Δυστυχώς συμπολίτες μας δεν συμβουλεύονται τον καθ΄ ην αρμόδιο επαγγελματία, αλλά ρωτώντας τυχαία δεξιά - αριστερά φίλους ή γνωστούς αποκομίζουν λάθος εικόνα για θέματα που τους απασχολούν και όχι μόνο αυτό, γίνονται άστοχες ενέργειες οι οποίες αυξάνοντας το κόστος και τη ταλαιπωρία.
